A Prefeitura de João Pessoa, capital paraibana, regulamentou a Transferência do Direito de Construir (TDC), um mecanismo urbanístico que oferece compensação a proprietários de imóveis com restrições construtivas. O decreto, assinado nesta segunda-feira (29) pelo prefeito Leo Bezerra (PSD), visa conciliar o desenvolvimento urbano com a preservação do patrimônio histórico e das áreas ambientais da cidade.
A medida estabelece uma forma inovadora de compensar donos de propriedades que, devido à sua localização em áreas de proteção, como o Centro Histórico ou regiões de preservação ambiental, não podem utilizar plenamente o potencial construtivo de seus terrenos. Essa regulamentação é um passo importante para a gestão do solo urbano, permitindo flexibilidade sem comprometer as diretrizes de preservação.
Entenda a Transferência do Direito de Construir (TDC)
A Transferência do Direito de Construir (TDC) é um instrumento urbanístico que permite que o potencial construtivo não utilizado em um imóvel, devido a restrições legais de preservação, seja transferido para outro imóvel dentro do município. Esse potencial é calculado em metros quadrados e passa por uma rigorosa análise técnica da Prefeitura antes de ser autorizado.
Na prática, um proprietário de um imóvel histórico ou em área ambientalmente protegida, que não pode edificar ou ampliar sua construção até o limite máximo permitido pela legislação geral, pode “vender” ou “transferir” esse direito de construir para outro terreno que esteja em uma área onde a construção é permitida e desejada. Essa transferência pode ser total ou parcial, dependendo da análise técnica e das condições específicas de cada caso.
Além disso, o decreto abre a possibilidade de o proprietário não apenas utilizar esse potencial em outro imóvel de sua posse, mas também negociá-lo com terceiros. Isso cria um mercado de “créditos de construção”, onde investidores ou outros proprietários interessados podem adquirir esses direitos para aplicar em seus próprios projetos, desde que respeitem as normas urbanísticas vigentes.
Beneficiários e a Mecânica da Compensação
Os principais beneficiários da regulamentação da TDC são os proprietários de imóveis que enfrentam limitações para construir, ampliar ou alterar suas edificações. Isso inclui imóveis localizados no Centro Histórico de João Pessoa, que possuem valor cultural e arquitetônico, e propriedades situadas em áreas de preservação ambiental, essenciais para a sustentabilidade da cidade.
O funcionamento da TDC é comparável a um sistema de “crédito de construção”. Se um proprietário tem direito a construir, por exemplo, mil metros quadrados em seu terreno, mas as regras de preservação só permitem a construção de duzentos metros quadrados, os oitocentos metros quadrados restantes se tornam um potencial construtivo transferível. Após a aprovação da Prefeitura, esse “saldo” pode ser levado para outro imóvel ou negociado no mercado.
Essa mecânica não só compensa financeiramente os proprietários pelas restrições impostas em prol do interesse público, mas também incentiva a preservação de bens culturais e naturais. Ao oferecer uma alternativa econômica, a Prefeitura busca equilibrar o direito à propriedade com a necessidade de proteger o patrimônio da cidade.
Respeito às Normas Urbanísticas Vigentes
É fundamental destacar que a regulamentação da Transferência do Direito de Construir não flexibiliza as leis urbanísticas já estabelecidas. Conforme explicou o secretário de Planejamento de João Pessoa, Ayrton Falcão, todos os parâmetros urbanísticos definidos em lei, como os limites de altura das construções e os recuos obrigatórios, permanecem válidos e devem ser rigorosamente respeitados.
“Todos os parâmetros urbanísticos definidos em lei serão mantidos. Não se pode extrapolar altura, não se pode reduzir recuo. É apenas um potencial. E esse potencial precisa ser analisado. Ele pode ser usado parcialmente ou na totalidade, desde que respeite todas as regras urbanísticas”, afirmou Falcão. Isso significa que, mesmo ao receber um potencial construtivo transferido, um novo projeto não poderá exceder o gabarito ou outras normas da Lei do Gabarito, do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS).
A transferência também pode ser aplicada a terrenos sem construções, desde que a área esteja apta a receber um novo empreendimento. Nesses casos, a edificação futura deverá seguir todas as diretrizes e regulamentações urbanísticas previstas para a localidade, garantindo um desenvolvimento ordenado e sustentável da cidade.
Próximos Passos e Detalhes da Implementação
A aplicação do decreto que regulamenta a Transferência do Direito de Construir envolverá a atuação conjunta de diversas secretarias municipais. Entre elas estão a Secretaria de Planejamento (Seplan), a Secretaria de Meio Ambiente (Semam) e o Inovacentro, que trabalharão para garantir a correta aplicação e fiscalização do novo mecanismo.
Embora o decreto já tenha sido assinado, alguns detalhes operacionais sobre os procedimentos e critérios específicos para a efetivação das transferências de potencial construtivo ainda não foram integralmente divulgados. A expectativa é que uma publicação no Diário Oficial do Município, prevista para os próximos dias, traga informações complementares e mais detalhadas, esclarecendo todas as etapas para proprietários e interessados.
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